地区計画の活用
一般的な活用
【一般型地区計画】（法12条の５）
- 区域：
- 用途地域が定められている土地等
- 目的：
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- 1. 良好な市街地環境の形成・保持を目指す
- 2. 区市町村マスタープラン等に即した望ましい市街地像の実現を図る。
【再開発等促進区を定める地区計画】（法12条の５）
- 区域：
- 工場跡地等まとまった低・未利用地、密集市街地、老朽化した住宅団地等の区域
- 目的：
- 都市基盤整備と建築物等との一体的整備を行うことにより、都市環境の整備･改善、良好な市街地の形成に寄与し、土地の高度利用と都市機能の増進を図る。
- 特定行政庁の認定、許可（建基法68条の３）
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- 1. 認定：建基法52条（容積率）、53条1･2･3･6項（建ぺい率)、55条1･2項（絶対高さ）の適用除外（建基法68条の3 1～3項）
- 2. 許可：建築審査会の同意、特定行政庁の許可による建基法48条1項から12項（用途許可）、56条（道路等斜線制限の適用除外）の適用除外
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特例的な活用
【誘導容積型】（法12条の６）
- 区域：
- 公共施設が未整備のため、土地の有効利用が図られていない区域
- 目的：
- 公共施設を伴った土地の有効利用を誘導する
- 計画：
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目標容積率･暫定容積率を定める
★公共施設整備の進捗状況に応じて目標容積率を適用する。 - 特定行政庁の認定（建基法68条の４）
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★目標容積率を適用する時期や条件を認定基準として定めている特定行政庁が多い。
【容積適正配分型】（法12条の７）
- 区域：
- 適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域
- 目的：
- 地区特性に応じた容積率規制の詳細化を図り、良好な市街地環境の形成を図る
- 計画：
- 地区整備計画の区域を区分し、各々の容積率の最高限度等を定める
- 建基法52条１項１号から４号の数値とみなす（建基法68条の５）
【高度利用型】（法12条の８）
- 区域：
- 適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域
- 目的：
- 敷地の統合を促進し、有効な空地を確保し、機能更新に必要な用途の導入を行い、土地の高度利用を図る。
- 計画：
- 公共･交通施設が十分整備されている区域に、容積率の最高限度等を定める。
- 建基法52条１項各号の数値とみなす（建基法68条の５の３）
【用途別容積型】（法12条の９）
- 区域：
- 地区の特性に応じ、住宅とそれ以外の用途とを適正配分し、住宅供給の促進を図る区域
- 目的：
- 住宅部分の容積を緩和し、立地誘導を図る
- 住宅用途部分を指定容積率の１．５倍まで緩和（建基法68条の５の４）
- 建基法52条１項２号・３号の数値とみなす（建基法68条の５の４）
【街並み誘導型】（法12条の10）
- 区域：
- 地区の特性に応じた高さ･配列･形態、工作物の設置の制限などの規制を定めて、建築物の形態の緩和を行い、統一的な街並みを誘導する区域
- 目的：
- 壁面の位置を制限し、適切な幅員の道路などを確保することにより、良好な市街地環境の形成を図る
- 計画：
- 壁面の位置の制限、高さの最高限度、敷地面積の最低限度、容積率の最高限度、工作物の設置の制限を定める。
- 特定行政庁の認定（建基法68条の５の５）
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- 1. 建基法52条２項の規定は適用除外（前面道路×4/10、×6/10の規定）
- 2. 建基法56条の規定は適用除外（道路斜線・隣地斜線等の規定）
【立体道路制度】（法12条の11）
- 区域：
- 都市計画道路の整備と道路上の建築物等の整備を一体的に行う区域
- 目的：
- 道路整備の進捗と一体となる建築物等を含む市街地環境を良好に維持する。
- 計画：
- 地区計画では、道路区域のうち建築物等の敷地として併せて利用すべき区域（重複利用区域）と建築物等の建築又は建設の限界（道路の整備上必要な空間）を定める。
- 特定行政庁の認定（建基法44条１項３号道路内の建築制限の特例）
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★活用の際、道路、都市計画、建築の各担当部署との調整を綿密に行う必要がある。